YILMAZ HUKUK
Kiraya Verenin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma gayesini esas almıştır. Bu doğrultuda kiraya veren, kira süresinin dolduğunu tek başına gerekçe göstererek tahliye talep edemez. Kanunda tahliye sebepleri sınırlı olarak düzenlenmiş olup, uygulamada en sık başvurulan gerekçelerden biri gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliyedir (TBK m. 350).
Davanın Açılabilmesi İçin Aranan Kriterler
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanunun ve Yargıtay içtihatlarının aradığı temel koşullar şunlardır:
- İhtiyaç Sahibinin Kapsamı: İhtiyaç iddiası kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ileri sürülebilir. Kardeş veya yeğen gibi diğer yakınların ihtiyacı bu kapsamda değerlendirilmez.
- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması: İddia edilen konut veya işyeri ihtiyacının soyut bir isteğe değil, fiili ve zorunlu bir duruma dayanması şarttır. Örneğin; kiraya verenin halihazırda kirada oturması, sağlık sorunları nedeniyle belirli bir kata taşınma zorunluluğu veya yetişkin çocuğun bağımsız bir ev kurma iradesi samimi ihtiyaç kabul edilir. Buna karşılık, mülkü daha yüksek bedelle başkasına kiraya verme veya satma amacı taşıyan talepler reddedilir.
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK’nin genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde süreç başlatılmalıdır.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
İhtiyaç gerekçesiyle taşınmazın tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, tahliye edilen eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gündeme gelir.
